Was ist ein Mietwertgutachten?

Mit einem Mietwertgutachten, auch Mietgutachten genannt, erfahren Sie, wie hoch ein realistischer und vertretbarer Mietwert für Ihre Immobilie ist. Den Mietwert ermitteln Sachverständige, indem sie vergleichbare Objekte heranziehen, aber auch die individuellen Eigenschaften der Mietimmobilie berücksichtigen. Das heißt: Mit einem verlässlichen Mietwertgutachten erhalten Sie Auskunft über einen angemessenen Mietpreis für Ihre Immobilie auf dem örtlichen Markt.

Wann benötige ich ein Mietwertgutachten?

Ein Mietwertgutachten benötigen Sie

als Vermieter:

zur Durchsetzung einer Mieterhöhung, wenn weder Vergleichsmieten noch ein Mietspiegel vorliegen,
bei Auseinandersetzungen zur Miethöhe für Wohn- und Gewerbeimmobilien,
bei der Zwangsversteigerung als Grundlage für die Vereinbarung der Miethöhe zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank.

als Mieter:

zur Anfechtung einer Mieterhöhung.

als Kapitalanleger:

zur Berechnung eines vertretbaren Mietpreises,
als Unterstützung bei der Einschätzung des Renditepotenzials der Immobilie.

bei einer Scheidung:

für die Miet- oder Wohnwertermittlung,
für die Nutzwertentschädigung im Scheidungsverfahren.

Was ist der Mietwert?

Bei der Mietwertermittlung tauchen zwei Begriffe auf, die sich unterscheiden:

ortsübliche Vergleichsmiete:

Damit ist gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB (2)) der durchschnittliche Mietzins gemeint, der in einer Gemeinde oder in vergleichbaren Kommunen in den letzten vier Jahren für vergleichbare Objekte vereinbart oder geändert wurde. Die Vergleichbarkeit der Objekte bezieht sich auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten vier Jahre zu achten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich hingegen aus bestehenden Mietverhältnissen über vergleichbare Wohnungen. Sie ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete.   Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum. Dazu zählt Wohnraum, bei welchem die Miethöhe durch ein Gesetz vorgegeben oder im Rahmen einer Förderzusage festgelegt wurde.

Marktmiete:

Die Marktmiete ist die an einem bestimmten Tag (dem Stichtag) durchschnittlich erzielbare Miete bei Neuvermietungen. Bei Wohnraum gilt die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze für Marktmieten. Die Marktmiete darf also 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten

Welche Faktoren wirken sich auf die Höhe des Mietwerts aus?

Ein Immobiliengutachter, der den Mietwert Ihrer Immobilie sorgfältig ermittelt, berücksichtigt bei seinen Berechnungen eine Vielzahl verschiedener Faktoren. Dazu gehören:

Makrolage: Wo befindet sich die Immobilie regional betrachtet? Zwischen einer bayerischen Millionenstadt und einem abgelegenen Dorf in Brandenburg bestehen erhebliche Unterschiede auf dem Mietmarkt.
Mikrolage: Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie. Beispielsweise wirken sich eine sehr gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und städtische Infrastruktur wie Kindergärten und Schulen tendenziell wertsteigernd auf den Mietwert aus. Sogar die Lage innerhalb des Gebäudes hat Einfluss auf den Mietwert.
Größe: Die Art und Höhe der Räume Ihrer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche.
Ausstattung: Ein Mietobjekt, in dem Parkett verlegt ist, wird einen höheren Mietwert erzielen als eines mit PVC-Böden. Ist eine neue Einbauküche, ein modernes Bad, ein Aufzug oder ein Schwimmbad für die Hausgemeinschaft vorhanden, steigt der Wert ebenfalls.
Zustand: Der bauliche Zustand des Mietobjekts spielt ebenfalls eine Rolle bei der Mietwertermittlung. Modernisierungen und Instandsetzungen erhöhen den Wert. Hat der Vermieter lange nicht mehr in das Objekt investiert, sinkt der Wert.
Energiebilanz: Wenn Ihre Immobilie einen sehr hohen Energieverbrauch vorweist, ist das von Nachteil für den Mieter. In einem solchen Fall sinkt der Mietwert üblicherweise. Berücksichtigen Sie, dass Sie beim Verkauf einer Wohnung, aber auch zur Wertermittlung einen Energieausweis benötigen. Jetzt Energieausweis anfordern! Weil die individuellen Faktoren einer Immobilie entscheidend für deren Mietwert sind, kommt es häufig vor, dass der ermittelte Mietwert von der ortsüblichen Miethöhe deutlich abweichen kann. Umso wichtiger ist es deshalb, dass Sie sich an einen professionellen Immobiliengutachter wenden, der den Zustand Ihrer Immobilie auf Basis von Fachwissen und Erfahrung präzise und verlässlich einschätzen kann.

Welche Unterlagen benötigt ein Sachverständiger, um ein Mietwertgutachten zu erstellen?

Damit ein professioneller Immobiliengutachter Ihnen ein verlässliches Mietwertgutachten erstellen kann, sollten Sie die folgenden Unterlagen bereitstellen:

aktueller Grundbuchauszug
Bauunterlagen, Bauzeichnungen und Grundrisse aller Geschosse
Kubaturberechnung, Wohn- oder Nutzflächenberechnung, Ansichten und Schnitte (sofern vorhanden)
aktuelle Flurkarte oder amtlichen Lageplan
Auskunft zu Baulasten
Auskunft zu Altlasten
Angaben zum Baujahr, der Größe und dem Ausstattungsstandard des Mietobjekts sowie ggf. einer Geschosslage
Miet- oder Pachtvertrag
Zeitpunkt der letzten Mietanpassung
Übersicht durchgeführter Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen
ggf. eine Mängelliste
aktueller Energieausweis
Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
bei Erbbaurechten den Erbbaurechtsvertrag
bei Wohnungsbindung die entsprechende Fördermittelauskunft
die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung (aus denen hervorgeht, welche Instandhaltungsmaßnahmen anstehen und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist)
ggf. eine Gerichtsakte mit allen Parteienvorgängen

Der Immobiliengutachter greift außerdem auf die Daten der Gutachterausschüsse, den lokalen Mietspiegel sowie Informationen zu Neuvermietungen aus Immobilienportalen zurück, um ein präzises und gesetzeskonformes Mietgutachten zu erstellen.

Wie hoch sind die Kosten für ein Mietwertgutachten?

Die Kosten für ein Mietwertgutachten richten sich nach Art und Größe des Auftrags. In vielen Fällen ist das Mietwertgutachten mit 60 bis 80 Seiten aufwändiger als ein Verkehrswertgutachten. Hier können sich je nach Immobilienart und Umfang des Auftrags sehr unterschiedliche Preisspannen ergeben. Grundsätzlich verlangt ein seriöser Immobiliengutachter bis zu 160 € pro Stunde. Mietwertgutachten für Mietwohnungen, die auch vor Gericht Bestand haben sollen, beginnen in der Regel bei 1.990 € zuzüglich Nebenkosten (zum Beispiel für die Beschaffung von Dokumenten).
Der Auftraggeber eines Mietgutachtens muss dieses auch bezahlen. Das heißt: Wenn Sie als Vermieter ein Mietwertgutachten in Auftrag geben, um eine Mieterhöhung durchzusetzen, können Sie die Kosten dafür nicht auf Ihren Mieter umlegen.
✓ Ihr Vorteil: Wir sichern Ihnen eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Am Preis, den wir mit Ihnen vereinbaren, ändert sich für Sie nichts. Das gilt auch, wenn der Aufwand höher ausfällt als von uns angenommen.

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